Loi Carrez ou Loi Boutin : quelles différences de surface ?

Vous vendez un appartement en copropriété ou vous mettez un logement en location ? La différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin tient d’abord à l’opération concernée : la première encadre la superficie privative lors d’une vente en copropriété, tandis que la seconde désigne couramment la surface habitable à mentionner dans un bail de résidence principale.

Les deux calculs retirent les murs, cloisons, escaliers, gaines et parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Ils ne donnent pourtant pas nécessairement le même résultat, car leurs exclusions et leurs champs d’application diffèrent. Utiliser une surface Carrez dans un bail sans vérifier la surface habitable peut donc créer une erreur.

Loi Carrez ou Loi Boutin : la différence en un tableau

Critère	Loi Carrez	Surface habitable dite Boutin
Opération	Vente	Location constituant la résidence principale
Bien concerné	Lot ou fraction de lot en copropriété	Logement, en monopropriété ou copropriété
Surface mesurée	Superficie privative	Surface habitable
Seuil de 8 m²	Lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m² exclus	Ce seuil Carrez ne s’applique pas
Hauteur minimale	Parties d’une hauteur d’au moins 1,80 m	Parties d’une hauteur d’au moins 1,80 m
Caves et garages	Exclus par l’article 46	Exclus
Vérandas	Peuvent entrer dans le calcul si les conditions Carrez sont réunies	Exclues par l’article R.156-1
Erreur supérieure à 5 %	Diminution proportionnelle du prix	Diminution proportionnelle du loyer pour le régime prévu à l’article 3-1
Professionnel obligatoire	Non	Non

À retenir : la Loi Carrez répond à la question « quelle superficie privative est vendue ? ». La surface dite Boutin répond à la question « quelle surface est réellement habitable dans le logement loué ? ».

Qu’est-ce que la superficie Loi Carrez ?

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans la promesse et dans le contrat constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété. Cette obligation protège l’acquéreur contre une superficie surestimée.

Elle concerne notamment les appartements, certains locaux commerciaux et les maisons placées sous le régime de la copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée par la Loi Carrez lors de sa vente.

Comment calculer la surface Carrez ?

La superficie privative correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par :

• les murs et cloisons ;
• les marches et cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres ;
• les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Une pièce ne doit pas être intégrée automatiquement parce qu’elle est aménagée. Pour les combles, réserves, sous-sols ou annexes, il faut examiner la configuration réelle, le caractère clos et couvert ainsi que la désignation et la consistance du lot.

Quelles surfaces sont exclues de la Loi Carrez ?

L’article 46 exclut expressément les caves, garages et emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul prévu par le décret.

Un simple aménagement ne transforme donc pas automatiquement une cave ou un garage en surface Carrez. Lorsqu’un local a changé d’usage ou a été réuni au logement, les documents de copropriété et la situation juridique doivent être vérifiés.

Pour approfondir les règles de calcul, consultez notre page consacrée au mesurage Loi Carrez. Le texte de référence reste l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’appelle-t-on surface Loi Boutin ?

L’expression « Loi Boutin » est couramment utilisée pour désigner la surface habitable que le bail doit mentionner. Sa définition actuelle figure à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes ou de fenêtres.

Quelles surfaces sont exclues de la surface habitable ?

L’article R.156-1 exclut expressément :

• les combles non aménagés ;
• les caves, sous-sols et remises ;
• les garages ;
• les terrasses, loggias et balcons ;
• les séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas et les volumes vitrés visés par le texte ;
• les locaux communs et les autres dépendances ;
• les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Une véranda reste donc exclue de ce calcul même lorsqu’elle est chauffée. Le chauffage n’efface pas l’exclusion fixée par le Code. Retrouvez la définition complète dans l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable concerne-t-elle aussi une location meublée ?

Le contrat type d’une location meublée constituant la résidence principale du locataire comporte lui aussi une rubrique « surface habitable ». Il est donc inexact d’affirmer que cette information ne concerne jamais les locations meublées.

En revanche, le mécanisme de diminution proportionnelle prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne doit pas être transposé automatiquement à tous les baux meublés : cet article ne figure pas parmi les dispositions que l’article 25-3 rend expressément applicables aux logements meublés. En cas de litige sur un bail meublé, une analyse juridique du contrat reste prudente.

Le contrat type de location meublée confirme néanmoins que la surface habitable doit être renseignée.

Pourquoi la surface Carrez est-elle souvent différente de la surface habitable ?

La surface Carrez peut intégrer certains espaces privatifs clos et couverts qui ne relèvent pas de la surface habitable. À l’inverse, il n’existe pas d’écart moyen fiable applicable à tous les logements : selon leur configuration, les deux résultats peuvent être identiques ou sensiblement différents.

Exemple : un appartement dispose de 70 m² de pièces habitables et d’une véranda privative close et couverte de 8 m². Si cette véranda répond aux conditions du calcul Carrez, la superficie privative peut atteindre 78 m², tandis que la surface habitable demeure à 70 m² puisque les vérandas sont exclues par l’article R.156-1.

Pour une étude centrée sur les calculs et les pièces à vérifier, consultez notre guide surface Carrez versus surface habitable.

Quelles sanctions en cas d’erreur de superficie ?

Pour une vente en copropriété

Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.

Si aucune superficie n’est mentionnée, la nullité peut être invoquée dans les conditions prévues par l’article 46, au plus tard dans le mois suivant l’acte authentique. Une erreur supérieure à 5 % ne provoque pas, à elle seule, l’annulation de la vente.

Exemple : un lot est vendu 250 000 € pour 65 m² déclarés. Un mesurage contradictoire établit 61 m², soit un écart d’environ 6,15 %. Si les conditions légales sont réunies, la diminution proportionnelle peut atteindre environ 15 385 €.

Pour une location nue constituant la résidence principale

Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le contrat, l’article 3-1 prévoit une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, à la demande du locataire.

En l’absence d’accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois suivant la demande, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois suivant cette même demande. Si la demande intervient dans les six premiers mois du bail, la diminution acceptée ou prononcée prend effet à la date de signature. Après six mois, elle prend effet à la date de la demande.

Ces règles et délais sont détaillés dans l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Que se passe-t-il si la surface habitable manque dans le bail ?

Pour un bail régi par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du contrat, mettre le bailleur en demeure d’ajouter la surface. Le bailleur dispose ensuite d’un mois pour répondre. En cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant la mise en demeure afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Faut-il obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur ?

Non. Aucune certification réglementaire spécifique « Loi Carrez » ou « Loi Boutin » n’est imposée pour réaliser ces mesurages. Le propriétaire peut mesurer lui-même, mais il assume alors les conséquences d’une erreur.

L’intervention d’un professionnel expérimenté et assuré reste recommandée lorsque le logement comporte des sous-pentes, mezzanines, annexes, lots réunis ou transformations. Avant de signer, vérifiez que son assurance de responsabilité civile professionnelle couvre bien la prestation de mesurage.

Un logiciel, un télémètre ou une certification dans un autre domaine du diagnostic immobilier ne garantit pas automatiquement la conformité du calcul. La maîtrise des règles d’inclusion et d’exclusion reste déterminante.

Les mesurages ont-ils une durée de validité ?

La réglementation ne fixe pas une durée de validité comparable à celle d’un DPE. Un ancien mesurage peut être réutilisé si aucune modification n’a affecté la surface ou la consistance du bien. Un nouveau relevé est conseillé après :

• la suppression ou le déplacement de cloisons ;
• la création d’une trémie ou d’un escalier ;
• l’aménagement de combles ;
• la fermeture d’une loggia ou la création d’une véranda ;
• la réunion ou la division de lots ;
• un changement d’usage ou de destination d’une annexe.

Lors d’une nouvelle location, il est également prudent de vérifier que le document utilisé indique bien la surface habitable et non uniquement la superficie Carrez.

Comment préparer un mesurage professionnel ?

1. rassembler le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour une vente ;
2. préparer les plans et anciens relevés disponibles ;
3. indiquer les travaux réalisés depuis le précédent mesurage ;
4. rendre accessibles les pièces, annexes et zones sous pente ;
5. demander clairement une surface Carrez, une surface habitable ou les deux.

Un même déplacement peut permettre au professionnel de calculer les deux surfaces, mais les résultats doivent être identifiés séparément. Une attestation unique peut présenter les deux valeurs sans les confondre.

FAQ : Loi Carrez et Loi Boutin

Quelle surface faut-il indiquer pour vendre un appartement ?

La superficie privative Loi Carrez doit être mentionnée lorsque l’appartement constitue un lot de copropriété entrant dans le champ de l’article 46. La surface habitable peut compléter l’information commerciale, mais elle ne remplace pas la superficie Carrez.

Quelle surface faut-il indiquer dans un bail ?

Le bail doit indiquer la surface habitable définie par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il ne faut pas recopier automatiquement la superficie Carrez.

Une cave aménagée devient-elle automatiquement une surface Carrez ?

Non. L’article 46 exclut les caves. Un aménagement matériel ne suffit pas nécessairement à modifier la qualification juridique du local ; les documents de copropriété et la situation réelle doivent être examinés.

Une véranda chauffée entre-t-elle dans la surface habitable ?

Non. Les vérandas sont expressément exclues de la surface habitable par l’article R.156-1, indépendamment de leur mode de chauffage.

La règle des 5 % est-elle identique pour la vente et la location ?

Le seuil est similaire, mais les fondements, les effets et les délais diffèrent. En vente Carrez, l’action en diminution du prix doit être intentée dans l’année suivant l’acte authentique. Pour la location nue, l’article 3-1 prévoit une demande de diminution du loyer et une procédure avec des délais spécifiques.

Peut-on demander les deux surfaces lors de la même intervention ?

Oui. Un professionnel peut relever les dimensions lors d’une seule visite et calculer séparément la superficie privative et la surface habitable. Le rapport doit clairement distinguer les deux résultats.

Choisir le bon mesurage pour votre vente ou votre location

La Loi Carrez et la surface dite Boutin répondent à deux obligations différentes. Identifier l’opération, le statut du bien et les surfaces exclues permet d’éviter une information erronée dans l’acte de vente ou le contrat de location.

EDL Diagnostic peut réaliser un mesurage Loi Carrez, un mesurage de surface habitable ou les deux lors de la même intervention. Vous pouvez demander un devis personnalisé en ligne.

Article vérifié et mis à jour le 29 août 2026.