Réponse rapide : pour un logement loué comme résidence principale, la liste des diagnostics est la même en location vide et en location meublée. Les différences portent surtout sur le contrat, sa durée, le dépôt de garantie et l’inventaire du mobilier. Le meublé de tourisme obéit à un régime distinct.
Location meublée ou vide : le tableau comparatif
| Document | Location vide | Meublé en résidence principale | Meublé de tourisme |
|---|---|---|---|
| DPE valide | Oui | Oui | Selon le projet et les règles applicables |
| CREP si logement construit avant 1949 | Oui | Oui | Vérifier le régime du contrat |
| Électricité si installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | Vérifier le régime du contrat |
| Gaz si installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | Vérifier le régime du contrat |
| État des risques si le bien est concerné | Oui | Oui | Oui lorsque les textes l’exigent |
| Diagnostic bruit si le bien est concerné | Oui | Oui | Selon la situation |
| Information sur l’amiante | À tenir à disposition | À tenir à disposition | À tenir à disposition selon le bien |
| Surface habitable indiquée au bail | Oui | Oui | Non applicable au même titre |
| Inventaire détaillé du mobilier | Non | Oui | Équipement décrit au contrat |
Ce tableau distingue les locations constituant la résidence principale du locataire et la location touristique de courte durée. Pour connaître les pièces applicables à un logement précis, consultez notre guide des diagnostics obligatoires pour la location.
Le même dossier de diagnostic pour le bail vide et meublé
Lorsqu’un logement devient la résidence principale du locataire, le dossier de diagnostic technique annexé au bail ne dépend pas de la présence d’un lit, d’une table ou d’un réfrigérateur. Il répond à la sécurité du logement et à l’information du locataire.
- DPE : il informe sur la consommation conventionnelle d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
- Constat de risque d’exposition au plomb : il concerne les logements construits avant 1949.
- Diagnostic électricité : il s’applique lorsque l’installation intérieure a plus de quinze ans.
- Diagnostic gaz : il s’applique lorsque l’installation intérieure a plus de quinze ans.
- État des risques : il est requis lorsque le logement se trouve dans une zone concernée.
- Diagnostic bruit : il concerne les logements situés dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome.
L’état d’amiante suit une règle différente : lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir le diagnostic à la disposition du locataire, mais Service-Public ne le classe pas parmi les pièces systématiquement annexées au bail.
Le dossier peut être transmis au locataire par voie électronique, sauf opposition de sa part. Les diagnostics réglementés doivent être établis par un professionnel disposant de la certification correspondante.
Ce qui change réellement entre location vide et meublée
La différence principale se trouve dans le contrat de location. Le bail meublé doit notamment respecter la liste minimale d’équipements permettant au locataire de vivre normalement dans le logement. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont annexés au contrat. Cet inventaire n’est pas un diagnostic immobilier et ne nécessite pas l’intervention d’un diagnostiqueur certifié.
La surface habitable doit être indiquée dans les deux types de baux de résidence principale. Elle ne doit pas être confondue avec la superficie privative Carrez utilisée lors de la vente d’un lot de copropriété. Notre guide explique la différence entre mesurage Carrez et surface habitable.
La décence énergétique s’applique aux deux baux
Un logement meublé loué comme résidence principale ne contourne pas les règles énergétiques. En métropole, les logements classés G sont concernés par l’interdiction de location depuis 2025. Les classes F puis E le seront respectivement en 2028 et 2034. Des situations particulières peuvent modifier l’analyse : vérifiez le rapport et le cadre exact du bail avec notre guide « Mon logement est-il louable ? ».
Meublé de tourisme : un régime à vérifier séparément
Un meublé de tourisme accueille une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il ne faut donc pas lui appliquer automatiquement toutes les règles du bail d’habitation classique. La loi du 19 novembre 2024 a toutefois renforcé les exigences énergétiques et les pouvoirs des communes.
Nouveau projet soumis à changement d’usage
En France métropolitaine, pour obtenir une autorisation préalable de changement d’usage en vue d’une nouvelle mise en location touristique, le propriétaire doit présenter un DPE classé de A à E. À compter du 1er janvier 2034, le niveau requis sera compris entre A et D.
Parc existant et résidence principale du loueur
À partir du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique du logement décent. La loi prévoit une exception lorsque le local constitue la résidence principale du loueur. À cette échéance, le maire pourra demander un DPE valide et sanctionner l’absence de transmission ou le non-respect des exigences prévues.
Les règles d’enregistrement, de changement d’usage et de durée maximale peuvent varier selon les décisions de la commune. Avant un projet de location de courte durée, vérifiez donc la situation auprès de la mairie et examinez le règlement de copropriété. Consultez également notre article sur les meublés touristiques en copropriété.
Sources officielles : Service-Public Entreprendre et article 3 de la loi du 19 novembre 2024.
Durée de validité des diagnostics en location
| Document | Validité habituelle en location | Point de vigilance |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables |
| CREP | 6 ans si présence de plomb au seuil réglementaire | Validité illimitée lorsque le résultat est inférieur au seuil |
| Électricité | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| État des risques | Moins de 6 mois au moment de la signature | Doit correspondre à l’adresse et à la situation actualisée |
| Diagnostic bruit | À actualiser si les informations changent | Uniquement en zone d’exposition concernée |
La validité ne suffit pas toujours : le document doit correspondre au logement, à ses équipements et à la réglementation applicable au moment de la signature. Un diagnostic encore daté dans la limite théorique peut devoir être refait si le bien a été profondément modifié.
Préparer le dossier avant de publier l’annonce
- Définissez l’usage réel : résidence principale du locataire, bail mobilité, location saisonnière ou autre régime.
- Vérifiez l’âge du bâtiment et des installations : ces dates déterminent le plomb, l’électricité et le gaz.
- Contrôlez le DPE : numéro ADEME, date, validité et compatibilité avec les règles de décence.
- Actualisez l’état des risques : il doit refléter la situation du bien lors de la signature.
- Ajoutez les annexes contractuelles : notice, état des lieux, inventaire du mobilier pour le meublé et documents de copropriété utiles.
Regrouper les diagnostics lors d’une même intervention peut simplifier la préparation, mais le devis doit préciser chaque mission. Le pack diagnostics location permet d’identifier les contrôles nécessaires selon le logement.
Questions fréquentes
Les diagnostics changent-ils entre une location meublée et une location vide ?
Pour une résidence principale, non : le DPE, le CREP lorsque le logement est ancien, l’électricité et le gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans, l’état des risques et le diagnostic bruit suivent les mêmes règles.
L’inventaire du mobilier est-il un diagnostic ?
Non. Il s’agit d’une annexe obligatoire du bail meublé qui décrit les meubles et leur état. Il ne remplace ni l’état des lieux ni le dossier de diagnostic technique.
Faut-il annexer le diagnostic amiante au bail ?
Il doit être tenu à la disposition du locataire pour les logements concernés. Service-Public le distingue des diagnostics systématiquement annexés au contrat de location.
Un logement meublé classé G peut-il être loué à l’année ?
Lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire, il est soumis aux critères de décence énergétique comme un logement vide. En métropole, la classe G est concernée par l’interdiction de location depuis 2025.
Faut-il un DPE pour un nouveau meublé de tourisme ?
Lorsqu’une autorisation préalable de changement d’usage est requise en France métropolitaine, le propriétaire doit présenter un DPE classé de A à E. La commune peut appliquer d’autres formalités : il faut vérifier le projet auprès de la mairie.
Le propriétaire peut-il réutiliser les diagnostics du précédent locataire ?
Oui s’ils sont encore valables, correspondent au logement dans son état actuel et respectent les règles applicables au nouveau bail. L’état des risques doit notamment être actualisé.
Préparez votre dossier de location
Décrivez le logement, son année de construction, l’âge des installations et le type de bail envisagé. EDL Diagnostic vérifie les contrôles à prévoir et vous transmet un devis adapté.