Les règles des meublés de tourisme ont profondément évolué depuis la loi du 19 novembre 2024. En 2026, un propriétaire doit vérifier l’enregistrement du logement, les règles de changement d’usage, le règlement de copropriété, la durée maximale de location et son régime fiscal. Le DPE s’applique déjà à certaines nouvelles locations et sera progressivement étendu.
Cette page présente les règles nationales à jour. Une commune ou un établissement public de coopération intercommunale peut imposer des conditions supplémentaires : consultez toujours la mairie et le règlement de copropriété avant de publier une annonce.
Meublé de tourisme : de quel logement parle-t-on ?
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé proposé à l’usage exclusif d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La location peut être conclue à la journée, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours consécutifs pour un même client.
Il faut distinguer la résidence principale du loueur, sa résidence secondaire et le local transformé en hébergement touristique. Les démarches et les plafonds de location varient selon cette situation et selon la commune.
Les règles à vérifier en 2026
- déclarer l’activité et obtenir, lorsque la procédure l’exige, un numéro d’enregistrement ;
- vérifier si une autorisation de changement d’usage est nécessaire ;
- contrôler le règlement de copropriété et informer le syndic dans le cas prévu par la loi ;
- respecter la limite annuelle applicable à la résidence principale ;
- vérifier le DPE lorsque le logement entre dans le champ de l’obligation ;
- déclarer les recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
1. Enregistrement des meublés de tourisme
Depuis le 20 mai 2026, toutes les communes doivent disposer d’une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme. La déclaration permet d’obtenir un numéro qui doit être utilisé dans les annonces. Pour une résidence principale, le loueur doit pouvoir justifier cette qualité.
La démarche exacte reste présentée par la mairie ou son téléservice. Elle ne remplace pas la déclaration de début d’activité nécessaire pour obtenir un numéro SIRET, ni l’éventuelle autorisation de changement d’usage.
Changement d’usage : une autorisation distincte
Dans certaines communes, louer de manière répétée un logement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage soumis à autorisation. Des règles de compensation peuvent également s’appliquer. L’enregistrement d’un meublé ne vaut donc pas automatiquement autorisation de le louer.
2. DPE et location touristique
Le DPE n’est pas encore exigé de la même manière pour tous les meublés de tourisme. En France métropolitaine, un logement nouvellement proposé comme meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage doit présenter un DPE classé de A à E jusqu’au 31 décembre 2033. À compter du 1er janvier 2034, il devra être classé de A à D.
À partir de 2034, les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent. Le maire pourra demander la transmission d’un DPE valide dans un délai de deux mois.
La formule générale selon laquelle « tous les meublés classés G sont interdits depuis 2025 » est donc trop large. Il faut vérifier la date de mise en location, l’existence d’un changement d’usage, la localisation du bien et son statut de résidence principale.
Pour préparer votre dossier, consultez notre page sur le diagnostic de performance énergétique ou demandez un devis DPE personnalisé.
3. Meublés de tourisme en copropriété
Ce que doit indiquer le règlement
Les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Pour un règlement plus ancien, il faut examiner sa destination, les clauses d’habitation bourgeoise et les éventuelles restrictions aux activités commerciales.
Dans quels cas l’assemblée peut-elle interdire la location ?
Une copropriété peut modifier son règlement à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, pour interdire la location touristique de certains lots à usage d’habitation. Cette possibilité est encadrée :
- elle vise les lots d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur ;
- le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce ;
- la résolution doit modifier le règlement de copropriété et être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
La majorité des deux tiers n’autorise donc pas une interdiction générale dans toutes les copropriétés. La rédaction de la résolution doit être adaptée au règlement existant et peut nécessiter l’avis d’un professionnel du droit.
Quand faut-il informer le syndic ?
Lorsqu’un copropriétaire effectue la déclaration en mairie prévue pour son meublé de tourisme, il doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Il ne s’agit pas d’une déclaration annuelle de chaque séjour ni d’une autorisation systématique du syndic. Le propriétaire reste toutefois tenu de respecter le règlement de copropriété et de ne pas créer de troubles anormaux pour les autres occupants.
4. Durée de location d’une résidence principale
La résidence principale peut normalement être louée comme meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile. Depuis 2025, une commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.
Le plafond adopté localement doit être vérifié auprès de la mairie. Il est distinct de la limite de 90 jours consécutifs applicable à la location au même client.
5. Fiscalité applicable aux recettes
Les revenus des locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, le régime micro-BIC s’applique, sous réserve des autres conditions fiscales, dans les limites suivantes :
- meublé de tourisme non classé : plafond de 15 000 € et abattement forfaitaire de 30 % ;
- meublé de tourisme classé : plafond de 83 600 € et abattement forfaitaire de 50 %.
Au-delà du plafond correspondant, le régime réel s’applique. Il peut aussi être choisi sur option. Les règles fiscales dépendent de la situation du foyer, du caractère professionnel ou non de l’activité et du mode de détention du bien ; demandez un conseil fiscal pour arbitrer.
6. Pouvoirs renforcés des communes
Les communes peuvent notamment mettre en œuvre une procédure de changement d’usage, fixer des quotas d’autorisations temporaires, abaisser la limite annuelle de location de la résidence principale et réserver certains secteurs de constructions nouvelles à l’usage de résidence principale.
Le défaut d’enregistrement et les fausses déclarations peuvent entraîner des amendes administratives. Une annonce diffusée avec un faux numéro ou sans respecter les décisions locales peut également être retirée des plateformes.
Checklist avant de louer en courte durée
- vérifier si le logement est une résidence principale ou secondaire ;
- consulter les règles de la mairie et effectuer l’enregistrement ;
- vérifier l’éventuelle autorisation de changement d’usage ;
- relire le règlement de copropriété et informer le syndic après la déclaration en mairie ;
- contrôler le DPE et déterminer si le seuil A à E s’applique ;
- vérifier le nombre maximal de jours autorisé par la commune ;
- déclarer le début d’activité et anticiper le régime fiscal ;
- conserver les justificatifs et le numéro d’enregistrement.
Questions fréquentes
Tous les meublés de tourisme doivent-ils avoir un DPE en 2026 ?
Non. L’exigence immédiate concerne notamment les logements nouvellement proposés à la location touristique et soumis à une autorisation de changement d’usage en France métropolitaine. La généralisation aux meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur est prévue à partir de 2034.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb à la majorité des deux tiers ?
Seulement dans le cadre prévu par la loi : le règlement doit interdire les activités commerciales dans les lots non commerciaux et l’interdiction votée vise les lots d’habitation autres que les résidences principales.
Faut-il demander l’autorisation du syndic ?
La loi impose d’informer le syndic après la déclaration en mairie. Cette information n’équivaut pas à une autorisation, mais le règlement de copropriété peut déjà interdire ou limiter l’activité.
Le plafond est-il toujours de 120 jours ?
Non. Une commune peut désormais abaisser à 90 jours le plafond annuel de location touristique d’une résidence principale. Il faut consulter la délibération locale.