Police spéciale du logement : lutter contre l’habitat insalubre

La « police spéciale du logement » désigne aujourd’hui, dans le langage courant, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations. Depuis le 1^er janvier 2021, ce dispositif réunit plusieurs anciennes procédures afin de traiter plus clairement les immeubles dangereux, les équipements collectifs défectueux et les situations d’insalubrité.

Cette police permet à l’autorité compétente de prescrire des travaux, d’interdire temporairement ou définitivement l’occupation d’un logement et, si nécessaire, de faire exécuter les mesures d’office. Les compétences restent toutefois réparties selon la nature du danger : le maire ou le président de l’EPCI intervient principalement pour la sécurité du bâti, tandis que le préfet traite l’insalubrité.

Police spéciale du logement : de quoi parle-t-on aujourd’hui ?

Après le drame de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018, une proposition de loi portée au Sénat par Bruno Gilles avait employé l’expression « police spéciale du logement ». Cette initiative a contribué au débat, mais elle ne constitue plus le cadre juridique à présenter comme une réforme à venir.

L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé une police administrative spéciale unifiée, codifiée aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Son objectif est de protéger la santé et la sécurité des personnes et de simplifier des procédures auparavant dispersées.

Quelles situations peuvent déclencher cette police ?

Le Code de la construction et de l’habitation vise quatre grandes catégories de risques :

• un bâtiment, un mur ou un édifice qui ne présente plus les garanties de solidité nécessaires ;
• le défaut d’entretien ou le fonctionnement défectueux d’un équipement commun dans un immeuble collectif, lorsqu’il crée un risque sérieux ;
• l’entreposage irrégulier de matières explosives ou inflammables dans un immeuble collectif ;
• l’insalubrité d’un local, d’une installation ou d’un immeuble présentant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Une situation peut concerner une toiture menaçant de s’effondrer, un escalier dangereux, un équipement collectif défaillant, une humidité persistante accompagnée de moisissures, une exposition au plomb ou un local impropre à l’habitation. La qualification juridique dépend des constats réalisés et de l’autorité compétente.

Logement indécent, insalubre ou dangereux : quelles différences ?

La non-décence

Un logement loué doit respecter les critères légaux de décence : surface minimale, absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé, équipements essentiels, aération et performance énergétique selon le calendrier réglementaire. Un litige sur la décence relève d’abord de la relation entre le bailleur et le locataire et peut être porté devant le juge.

L’insalubrité

Un bien est insalubre lorsqu’il constitue, par lui-même ou par ses conditions d’occupation, d’exploitation ou d’utilisation, un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb au-dessus des seuils réglementaires peut notamment caractériser une situation d’insalubrité.

La mise en sécurité

La mise en sécurité concerne notamment les risques liés à la solidité du bâti et aux équipements communs des immeubles collectifs. Elle a remplacé l’ancienne terminologie de « péril » dans le cadre unifié. Une procédure d’urgence existe lorsqu’un danger est imminent.

Qui intervient : maire, EPCI ou préfet ?

Le maire ou le président de l’EPCI

Le maire exerce en principe la police relative aux risques de solidité, aux équipements communs défectueux et à certains entreposages dangereux. Lorsque cette compétence a été transférée, elle peut être exercée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale.

Le préfet

Le représentant de l’État dans le département est compétent pour le traitement de l’insalubrité. La situation est constatée par un rapport de l’agence régionale de santé ou, lorsqu’il existe et qu’il est habilité, du service communal d’hygiène et de santé.

Cette répartition explique pourquoi un signalement peut être orienté vers plusieurs services. Le particulier n’a pas à choisir seul la procédure juridique exacte : il doit décrire les désordres, joindre les preuves disponibles et laisser les services compétents qualifier la situation.

Comment se déroule la procédure ?

1. Signalement et constat : l’occupant, un voisin, le propriétaire ou un service public signale les désordres. Les services compétents examinent la situation et peuvent effectuer une visite.
2. Rapport : le danger ou l’insalubrité est documenté par le service compétent ou, selon le cas, par un expert.
3. Procédure contradictoire : sauf urgence, la personne tenue d’agir peut présenter ses observations avant l’arrêté.
4. Arrêté : l’autorité peut prescrire des réparations, une démolition lorsque les conditions légales sont réunies, la cessation de la mise à disposition ou une interdiction d’habiter.
5. Contrôle de l’exécution : si les mesures ne sont pas réalisées, une astreinte et des travaux d’office aux frais de la personne responsable peuvent être mis en œuvre.
6. Mainlevée : l’arrêté est levé lorsque les mesures prescrites ont été correctement exécutées.

En cas de danger imminent, l’autorité peut ordonner rapidement les mesures indispensables pour supprimer le risque, notamment l’évacuation lorsque la sécurité des occupants l’exige.

Quels sont les droits des occupants ?

Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut produire des effets directs sur le bail et le paiement du loyer. Dans les cas prévus par le Code de la construction et de l’habitation, le loyer principal cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’à la période suivant sa mainlevée.

Lorsque l’interdiction d’habiter ou les travaux rendent le logement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant peut être tenu d’assurer l’hébergement temporaire ou le relogement. Ces conséquences dépendent du contenu de l’arrêté : un locataire ne doit donc pas interrompre de sa propre initiative le paiement de son loyer sans vérifier sa situation et, au besoin, obtenir un conseil juridique.

Quel est le rôle des diagnostics immobiliers ?

Un DPE ou un diagnostic gaz, électricité, plomb ou amiante peut révéler un risque précis et apporter des éléments techniques utiles. Consultez nos pages consacrées au diagnostic plomb, au diagnostic électrique, au diagnostic gaz et au diagnostic amiante.

Ces diagnostics ne déclarent pas, à eux seuls, un logement juridiquement insalubre. Ils ne remplacent ni le rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé, ni l’arrêté pris par l’autorité compétente. Ils peuvent toutefois documenter les désordres et aider un propriétaire à planifier les travaux nécessaires.

Comment signaler un logement en mauvais état ?

• prévenez le propriétaire ou le gestionnaire par écrit et conservez une copie des échanges ;
• photographiez les désordres et notez leurs conséquences : humidité, absence de chauffage, fissures, nuisibles ou installation dangereuse ;
• conservez les diagnostics, factures, rapports et attestations disponibles ;
• utilisez le service public Signal Logement ou contactez la mairie, l’EPCI, l’ADIL ou les services préfectoraux ;
• en cas de danger immédiat pour les personnes, contactez les services d’urgence.

Signal Logement permet aux locataires comme aux propriétaires de constituer et de suivre un dossier. Il couvre les situations de non-décence, de manquement aux règles d’hygiène, d’insalubrité et de mise en sécurité.

Questions fréquentes

Le maire peut-il déclarer seul un logement insalubre ?

L’insalubrité relève du préfet et doit être constatée par le rapport prévu par les textes. Le maire intervient en revanche pour plusieurs risques de sécurité du bâti, sauf transfert de compétence à l’EPCI.

Un diagnostic technique global est-il obligatoire pour chaque immeuble ancien ?

Non. Le diagnostic technique global de copropriété obéit à des règles propres. Il ne constitue pas une condition générale préalable à l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité.

Un mauvais DPE rend-il automatiquement un logement insalubre ?

Non. La performance énergétique, la décence énergétique et l’insalubrité répondent à des critères et à des procédures distincts. Un logement peut cumuler plusieurs problèmes, mais un classement DPE ne suffit pas à prononcer un arrêté d’insalubrité.

Que risque un propriétaire qui n’exécute pas l’arrêté ?

Il peut être soumis à une astreinte, à l’exécution d’office des travaux à ses frais et, selon les faits, à des sanctions pénales. La location ou la perception de sommes en violation d’un arrêté peut également entraîner des conséquences spécifiques.

Sources officielles

• Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles.
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 511-4 à L. 511-18.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 521-2 sur les effets des arrêtés pour les occupants.
• Signal Logement, service public de signalement du mal-logement.

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