DPE à Romainville (93230) : diagnostic de performance énergétique dans une ville au bâti renouvelé :
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Avec 37 152 habitants et 15 532 logements, Romainville occupe l’extrémité orientale de la colline de Belleville, sur un relief qui culmine aux alentours de 123 mètres. Cette position en hauteur, longtemps exploitée pour son gypse, a façonné à la fois l’urbanisme de la ville et la nature des contraintes qui pèsent aujourd’hui sur ses propriétaires.

Le parc immobilier romainvillois présente deux caractéristiques que l’on retrouve rarement ensemble. D’abord un renouvellement massif : 4 302 des 14 430 résidences principales renseignées ont été achevées entre 2006 et 2020, ce qui représente près de 30 % du parc bâti en moins de vingt ans. Ensuite une place considérable du logement social : 4 840 ménages sont locataires HLM, soit 32,9 % des résidences principales. Un tiers du parc occupé relève ainsi du secteur social.

La vacance, à l’inverse, est très contenue : 715 logements vacants pour 4,6 % du parc, et seulement 107 résidences secondaires ou occasionnelles. Autrement dit, presque tout ce qui est construit à Romainville est habité. Pour un propriétaire, cela signifie que le logement circule vite et que le dossier de diagnostic doit être prêt avant la mise en marché, non après.

Le DPE, mode d’emploi pour un propriétaire romainvillois

Deux indicateurs cohabitent dans un diagnostic de performance énergétique. Le premier chiffre l’énergie primaire consommée par mètre carré et par an. Le second chiffre les émissions de gaz à effet de serre correspondantes, en kilogrammes de CO₂ par mètre carré et par an. Le logement reçoit une lettre au titre de chacun, et c’est la plus défavorable qui devient sa classe officielle.

Voici les seuils fixés par l’arrêté du 25 mars 2024, dans sa version applicable aux logements de plus de 40 m² situés à moins de 800 mètres d’altitude, ce qui correspond à la totalité du bâti romainvillois.

Classe	Énergie primaire (kWh/m²/an)	Émissions (kg CO₂/m²/an)
A	Moins de 70	Moins de 6
B	De 70 à 110	De 6 à 11
C	De 110 à 180	De 11 à 30
D	De 180 à 250	De 30 à 50
E	De 250 à 330	De 50 à 70
F	De 330 à 420	De 70 à 100
G	420 et plus	100 et plus

Seuils issus de l’annexe 5 de l’arrêté du 25 mars 2024. La classe retenue est toujours la moins bonne des deux colonnes.

Cette double lecture explique bien des surprises. Un appartement récent raccordé à un réseau de chaleur peu carboné peut obtenir une excellente note climat tout en restant moyen sur l’énergie. Un pavillon isolé mais chauffé au fioul subira l’inverse. Sans relevé complet, aucune de ces situations ne peut être anticipée.

Depuis la refonte de la méthode, le document est opposable : celui qui le remet répond de son contenu. Cette responsabilité justifie que le diagnostiqueur ne se contente pas d’une visite superficielle et documente ses observations.

La vente d’un logement à Romainville

Le calendrier est simple : le diagnostic précède l’annonce. Les deux étiquettes doivent apparaître dans toute publicité, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie rapportée à une année de référence. Une annonce dépourvue de ces éléments est irrégulière et expose le vendeur comme le professionnel qui la diffuse.

Le rapport intégral prend ensuite place dans le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse puis à l’acte. À Romainville, ce dossier comporte l’état des risques et pollutions, dont la validité est de six mois à la signature, le mesurage de la surface privative pour les lots de copropriété, le constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, et l’état d’amiante si ce permis est antérieur au 1er juillet 1997.

Sur le sujet des termites, la réponse est nette. La Seine-Saint-Denis est classée partiellement, et l’arrêté de zonage ne vise que huit communes : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Romainville n’en fait pas partie. Aucun état termites n’a donc à être annexé à la vente. Cela n’efface pas l’obligation nationale de déclarer en mairie la présence de termites si elle est constatée, obligation qui subsiste indépendamment de tout zonage.

Même logique pour la mérule : la préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’aucun arrêté délimitant des zones contaminées n’a été pris dans le département. Il n’y a donc pas d’information mérule à joindre, la déclaration en mairie restant, là encore, une obligation générale.

La mise en location à Romainville : quelles classes restent louables

Avec 8 456 ménages locataires sur 14 710 résidences principales, la location est le mode d’occupation majoritaire. Le DPE accompagne obligatoirement tout bail d’habitation portant sur une résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé.

Le critère de décence énergétique se resserre par paliers. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Les logements classés F basculeront en 2028, les logements classés E en 2034. Ces échéances valent pour les nouveaux baux, mais aussi pour les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours ne met pas à l’abri, il reporte simplement la contrainte au terme suivant.

Dans une ville où le parc social pèse 4 840 logements, une part importante de cette mise à niveau relève des bailleurs sociaux et de leurs programmes de réhabilitation. Mais les 3 616 ménages locataires du secteur privé sont concernés au premier chef, souvent dans des immeubles anciens du centre ancien ou dans des petites copropriétés issues de la période 1946-1970.

Un conseil pratique pour un bailleur romainvillois : faites établir le diagnostic avant d’engager les travaux, puis un second après. Le premier objective la situation de départ et hiérarchise les postes ; le second valorise le résultat et sécurise la relocation. Consultez notre page dédiée au DPE d’appartement pour les points de vigilance en copropriété.

Budget : ce qui fait bouger le prix d’un DPE

Aucun tarif officiel n’encadre le diagnostic de performance énergétique. Le prix résulte d’une négociation libre, et les ordres de grandeur ci-dessous sont fournis à titre purement indicatif : seul un devis nominatif vous engage et nous engage.

Un studio ou un deux-pièces se situe couramment entre 100 et 150 euros. Un trois ou quatre-pièces entre 130 et 190 euros. Une maison de ville, plus longue à relever, entre 160 et 260 euros.

Ce qui pèse réellement dans le devis tient à quatre éléments. La surface et le nombre de pièces, qui déterminent la durée du relevé. La complexité du volume chauffé : un duplex, une mezzanine ou des combles aménagés multiplient les mesures. Le mode de chauffage, un système collectif imposant de récupérer des données auprès du syndic. Et l’état de la documentation disponible : sans facture ni notice, la méthode retient des valeurs par défaut, ce qui pénalise le résultat sans réduire le temps passé.

Le regroupement reste la meilleure façon de contenir le budget global. Réunir le DPE, l’état des risques, le mesurage et, le cas échéant, les états des installations de gaz et d’électricité dans une seule visite évite de payer plusieurs fois le déplacement. Notre guide complet des tarifs reprend chaque prestation séparément.

La visite du diagnostiqueur, étape par étape

L’intervention se déroule en trois temps. Le premier est descriptif : relevé des surfaces et des hauteurs, identification des parois donnant sur l’extérieur, sur un local non chauffé ou sur un autre logement, examen des matériaux et de leur épaisseur, recherche des traces d’isolation.

Le deuxième temps concerne les ouvertures et les équipements. Chaque menuiserie est décrite : matériau, type de vitrage, présence d’un dispositif d’occultation. Le générateur de chauffage est identifié avec son année de mise en service, son rendement supposé et son mode de pilotage. La production d’eau chaude et le système de ventilation complètent le tableau.

Le troisième temps est documentaire, et c’est celui que les propriétaires sous-estiment. Toute caractéristique non visible doit être prouvée. Dans un immeuble romainvillois ayant fait isoler ses façades par l’extérieur, un procès-verbal d’assemblée générale ou une facture d’entreprise suffit à faire prendre en compte cette isolation. Sans document, le calcul retient la valeur défavorable applicable à l’époque de construction.

Le rapport est ensuite déposé auprès de l’observatoire national et reçoit un numéro à treize caractères permettant de vérifier son authenticité. Il vaut dix ans. Notre tableau des durées de validité situe le DPE par rapport aux autres diagnostics.

Le logement à Romainville : un parc social de premier plan

La répartition du parc romainvillois se résume en quelques lignes. Sur 15 532 logements, 14 710 sont occupés à titre de résidence principale, ce qui représente 94,7 % du total. Les appartements dominent largement, avec 12 509 unités contre 2 830 maisons.

Statut ou type	Nombre	Référence
Propriétaires occupants	6 043	41,1 % des résidences principales
Locataires, tous parcs confondus	8 456	57,5 % des résidences principales
dont locataires du parc social	4 840	32,9 % des résidences principales
Appartements	12 509	80,5 % des logements
Maisons	2 830	18,2 % des logements
Logements vacants	715	4,6 % des logements
Résidences secondaires ou occasionnelles	107	0,7 % des logements

Source : INSEE, recensement 2023.

Romainville accueille le siège de son établissement public territorial, au sein de la Métropole du Grand Paris. Le décret n° 2015-1661 du 11 décembre 2015 en délimite le périmètre, qui associe Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Plusieurs dispositifs d’accompagnement à la rénovation énergétique se déploient à cette échelle intercommunale.

Une commune largement reconstruite depuis 2006

Le profil temporel du bâti romainvillois est atypique. Sur les 14 430 résidences principales dont la période d’achèvement est connue, 325 datent d’avant 1919, 1 207 de la période 1919-1945, 3 883 de 1946-1970, 3 094 de 1971-1990, 1 619 de 1991-2005 et 4 302 de 2006-2020.

La dernière tranche est la plus fournie. Près de 30 % des logements occupés ont donc moins de vingt ans. Ces biens relèvent de réglementations thermiques récentes : isolation continue, menuiseries performantes, ventilation mécanique, souvent raccordement à un réseau de chaleur. Ils se classent généralement dans le haut du barème, mais le diagnostic reste obligatoire pour les vendre ou les louer, et son résultat n’est jamais acquis d’avance : une orientation défavorable, un fort taux de surfaces vitrées ou une régulation mal réglée peuvent décaler le résultat d’une lettre.

À l’autre bout, 1 532 résidences principales ont été achevées avant 1946, soit 10,6 % du parc. Ce chiffre donne un ordre de grandeur utile pour anticiper le constat plomb, qui vise en réalité les permis antérieurs au 1er janvier 1949. Les bornes de l’INSEE et le périmètre légal ne se recouvrent pas : le repère de 1946 sert à estimer, pas à conclure.

Entre les deux, les 3 883 logements de la période 1946-1970 concentrent les difficultés énergétiques. Bâtis avant toute exigence thermique, ils cumulent murs peu ou pas isolés, planchers bas sur cave non traités et menuiseries souvent remplacées sans reprise des tableaux. Ce sont eux qui alimentent l’essentiel des classes E, F et G romainvilloises.

Les diagnostics qui accompagnent le DPE

L’état des risques et pollutions occupe une place particulière à Romainville, car la commune cumule des aléas rarement réunis. Sont recensés : l’inondation, le ruissellement et la coulée de boue, l’inondation par remontée de nappes naturelles, le mouvement de terrain, les anciennes carrières souterraines, les tassements différentiels, la tempête et le transport de matières dangereuses.

Un plan de prévention du risque de mouvement de terrain propre à la commune organise ce sous-sol. Son zonage réglementaire comporte une zone rouge et une zone bleu clair, dont les prescriptions diffèrent. Cette délimitation est déterminante : selon la parcelle, l’état des risques mentionnera ou non l’appartenance à l’un de ces secteurs. Notre page sur l’état des risques et pollutions explique comment ce document se lit.

Le passé industriel du plateau éclaire cette situation. Le gypse a été extrait à Romainville sur des profondeurs importantes, et les anciennes emprises d’extraction, partagées avec Pantin, Les Lilas et Noisy-le-Sec, ont été reconverties en espace de loisirs sur la corniche des Forts, ouvert au public en 2021. Ce qui est aujourd’hui un paysage boisé fut d’abord un chantier souterrain.

Sur le plan sismique, Romainville est en zone 1, dite très faible : aucune règle parasismique ne s’impose aux bâtiments à risque normal. Le potentiel radon relève de la catégorie 1, la plus basse, si bien qu’aucune mention radon n’a à figurer dans l’état des risques. Restent, selon l’âge du bien et de ses installations, le constat plomb, l’état d’amiante, les états des installations intérieures d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, et le mesurage prévu par la loi Carrez.

EDL Diagnostic à Romainville

EDL & Diagnostic SAS confie chaque mission à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. La distinction n’est pas cosmétique : le Cofrac accrédite les organismes certificateurs, et ce sont eux qui délivrent la certification aux personnes physiques. Un professionnel ne peut donc pas se prévaloir d’une certification qui serait délivrée par le Cofrac.

Nous avons réalisé plus de 20 000 diagnostics, ce qui nous permet d’affecter à chaque dossier un intervenant familier du type de bien : lot neuf sous garantie, appartement des années 1960 en chauffage collectif, maison de ville du centre ancien.

L’organisation de la visite tient compte de vos contraintes. Lorsque plusieurs diagnostics sont nécessaires, nous les regroupons pour éviter des allers-retours inutiles. Le créneau est confirmé au moment de la prise de rendez-vous et l’intervention est programmée dans les meilleurs délais. Nos clients nous attribuent une note moyenne de 4,9/5.

Le rapport vous est expliqué. Vous savez ce qui a été relevé, ce qui a été retenu par défaut faute de justificatif, et ce qui ferait bouger la classe. Pour comprendre les exigences applicables à la profession, voyez notre page sur le diagnostiqueur immobilier certifié.

Vos questions sur le DPE à Romainville

Mon logement date de 2015 : le DPE est-il vraiment obligatoire ?

Oui, sans exception. L’obligation ne dépend pas de l’âge du bâtiment mais de l’opération : toute vente et toute mise en location d’un logement à usage de résidence principale requiert un DPE en cours de validité. Un logement récent obtient souvent une bonne classe, mais celle-ci doit être établie et non présumée.

Le classement du département au titre des termites concerne-t-il Romainville ?

Non. Le classement de la Seine-Saint-Denis est partiel et ne vise que huit communes, parmi lesquelles Romainville ne figure pas. Aucun état termites n’est exigible pour vendre un bien romainvillois. En revanche, si des termites sont observés, leur déclaration en mairie s’impose au titre d’une obligation valable sur tout le territoire national.

Faut-il refaire son DPE avant le 1er janvier 2026 ?

Non. L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, abaisse le coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Les DPE postérieurs au 1er juillet 2021 encore valides bénéficient d’une attestation gratuite de l’ADEME intégrant ce nouveau coefficient. Commander un diagnostic payant pour ce seul motif serait inutile ; notre article sur la réforme du DPE 2026 détaille le dispositif.

Que signifie le zonage du plan de prévention communal ?

Le plan de prévention du risque de mouvement de terrain de Romainville distingue notamment une zone rouge et une zone bleu clair, associées à des règles différentes. Un bien peut relever de l’une, de l’autre, ou d’aucune. L’état des risques établi pour l’adresse exacte du bien précise ce point.

Puis-je assister à la visite ?

C’est même recommandé. Votre présence permet d’ouvrir toutes les pièces, y compris caves et annexes, et de fournir sur-le-champ les documents qui évitent une hypothèse défavorable. Si vous ne pouvez pas être là, prévoyez un accès complet et transmettez les justificatifs à l’avance.

Une maison classée F ou G peut-elle encore être vendue ?

Oui, la vente reste possible. Elle suppose en revanche de joindre, en plus du DPE, un audit énergétique réglementaire proposant des scénarios de travaux échelonnés. Cet audit ne remplace pas le diagnostic : il s’y ajoute. Notre page sur le DPE de maison précise ce qui distingue le relevé d’un logement individuel.

À proximité, découvrez aussi le DPE aux Lilas (93260), proposé via un partenaire diagnostiqueur certifié.