État des lieux locatif professionnel :
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Un état des lieux locatif décrit précisément un logement et ses équipements au moment de l’entrée puis de la sortie du locataire. La comparaison des deux documents aide le bailleur et le locataire à distinguer l’usure normale des éventuelles dégradations.

EDL Diagnostic réalise des états des lieux d’entrée et de sortie sur rendez-vous. Un tiers mandaté apporte une méthode constante, des descriptions détaillées et un rapport organisé, particulièrement utiles aux propriétaires, agences et gestionnaires qui ne peuvent pas être présents.

Le recours à un professionnel est facultatif dans une procédure amiable. En revanche, l’état des lieux doit être établi contradictoirement entre les parties ou leur mandataire, dans les conditions prévues par la réglementation.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Pour un logement loué comme résidence principale, l’état des lieux est établi lors de la remise puis de la restitution des clés. Il est joint au contrat de location et réalisé dans les mêmes formes, en autant d’exemplaires que de parties. Il peut être produit sur papier ou sous forme électronique.

Le bailleur et le locataire peuvent le rédiger ensemble ou mandater un tiers. La présence d’un professionnel n’est donc pas imposée lorsque les parties parviennent à établir un constat amiable. Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé contradictoirement, l’une des parties peut demander l’intervention d’un commissaire de justice.

Ces règles découlent notamment de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 mars 2016 relatif aux états des lieux et à la vétusté.

État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?

À l’entrée dans le logement

L’état des lieux d’entrée est établi au moment de la remise des clés, avant l’installation du locataire. Il décrit chaque pièce, les revêtements, les équipements et les éventuelles anomalies déjà présentes. Cette précision protège les deux parties : le locataire ne doit pas répondre d’un défaut antérieur, tandis que le bailleur dispose d’un état de référence.

Le locataire peut demander que le document soit complété dans les dix jours suivant son établissement. Il peut aussi demander l’ajout d’informations relatives aux éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

À la sortie du logement

L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés, lorsque le logement est vidé. Sa présentation doit permettre une comparaison claire avec le constat d’entrée. Il indique également la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée.

Une différence entre les deux documents ne signifie pas automatiquement qu’une somme peut être retenue. Il faut distinguer la vétusté, liée au temps et à un usage normal, d’une dégradation imputable au locataire. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée.

Que doit contenir un état des lieux locatif ?

Le document doit identifier le logement, les parties et la personne mandatée lorsqu’un professionnel intervient. Il comprend notamment :

• le type d’état des lieux, sa date et l’adresse du logement ;
• le nom et l’adresse du bailleur ainsi que l’identité du locataire ;
• le nom ou la dénomination du mandataire, le cas échéant ;
• la liste et le nombre des clés ou moyens d’accès remis ;
• les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie ;
• la description précise des sols, murs, plafonds, ouvertures et équipements dans chaque pièce ;
• les observations, réserves et photographies utiles ;
• la signature des parties ou de leurs représentants.

Pour une location meublée, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier complètent le constat. Des termes trop généraux comme « bon état » gagnent à être accompagnés d’une description concrète : rayures, traces, fissures, fonctionnement, propreté ou usure visible.

Comment se déroule l’intervention d’EDL Diagnostic ?

Préparation du rendez-vous

Le donneur d’ordre communique l’adresse, la surface, le nombre de pièces, le caractère vide ou meublé du logement et le type d’état des lieux souhaité. Les coordonnées des parties et l’ancien état des lieux sont également utiles, notamment pour une sortie.

Constat contradictoire sur place

Le logement est examiné pièce par pièce en présence des parties ou de leurs représentants. Les éléments accessibles sont décrits, les compteurs et clés sont relevés, et des photographies peuvent compléter les observations. Chaque personne doit pouvoir formuler une remarque avant la validation du document.

Remise et signature du rapport

Le rapport est remis à chaque partie sur le support convenu. Sa signature atteste que le constat a été réalisé contradictoirement ; elle n’interdit pas au locataire de demander un complément dans le délai légal applicable à l’entrée.

Le professionnel consigne des faits observables. Il ne peut pas garantir l’absence de contestation, décider seul de la responsabilité juridique d’une partie ni retenir une somme sur le dépôt de garantie.

Qui paie l’état des lieux réalisé par un professionnel ?

État des lieux d’entrée amiable

Lorsqu’un professionnel intervient pour un état des lieux d’entrée, une partie de ses honoraires peut être facturée au locataire. Cette part doit respecter le plafond réglementaire par mètre carré en vigueur et ne peut pas dépasser la somme payée par le bailleur. Le devis ou le mandat doit permettre d’identifier clairement la répartition.

État des lieux de sortie amiable

Les frais d’un professionnel mandaté pour un état des lieux de sortie amiable sont à la charge du bailleur. Ils ne peuvent pas être imputés au locataire comme honoraires de sortie.

Intervention d’un commissaire de justice

En cas de désaccord empêchant un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi. Il convoque les parties au moins sept jours à l’avance. Les frais réglementés sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

EDL Diagnostic établit un devis selon la surface, le nombre de pièces, le mobilier à inventorier, la localisation et le type d’intervention. Utilisez le formulaire de cette page pour obtenir un tarif adapté au logement.

Vétusté, dégradation et dépôt de garantie

La vétusté correspond à l’usure résultant du temps et d’un usage normal : peinture qui perd son éclat, revêtement progressivement usé ou équipement vieillissant. Elle ne doit pas être facturée au locataire comme une dégradation.

Une détérioration résultant d’un usage anormal peut en revanche engager la responsabilité du locataire. Le bailleur doit justifier les sommes retenues avec des documents adaptés, comme un devis ou une facture, et tenir compte de la vétusté.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie est en principe restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. En présence de différences justifiant une retenue, ce délai est porté à deux mois.

Comment préparer un état des lieux précis ?

Conseils pour le bailleur

• préparer le bail, l’inventaire du mobilier et l’état des lieux précédent ;
• rendre tous les locaux, annexes et équipements accessibles ;
• prévoir les clés, badges, télécommandes et relevés de compteurs ;
• signaler les travaux réalisés depuis le constat précédent ;
• assurer un éclairage suffisant dans chaque pièce.

Conseils pour le locataire

• être présent ou valablement représenté ;
• tester les équipements accessibles et signaler toute anomalie ;
• faire préciser les défauts plutôt que d’accepter une mention générale ;
• conserver le document signé et les photographies associées ;
• demander rapidement un complément si un défaut a été oublié à l’entrée.

Pourquoi confier le constat à EDL Diagnostic ?

• description méthodique du logement, pièce par pièce ;
• support comparable entre l’entrée et la sortie ;
• relevé des clés, compteurs, équipements et mobilier ;
• photographies associées aux observations lorsque cela est utile ;
• remise d’un rapport aux parties ;
• intervention sur rendez-vous selon la zone couverte.

Pour organiser un état des lieux d’entrée ou de sortie, indiquez dans le formulaire la commune, la surface, le nombre de pièces, le caractère vide ou meublé du logement et la date souhaitée.

Questions fréquentes

Un diagnostiqueur certifié est-il obligatoire ?

Non. L’état des lieux locatif ne requiert pas la certification réglementaire exigée pour certains diagnostics immobiliers. Il peut être établi par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté.

Peut-on signer un état des lieux électroniquement ?

Oui. Le document peut être établi sur support électronique, à condition que chaque partie puisse le signer et en recevoir un exemplaire.

Les photographies remplacent-elles les descriptions ?

Non. Elles complètent utilement le rapport, mais une description précise facilite la compréhension et la comparaison entre l’entrée et la sortie.

Que faire si l’autre partie refuse de signer ?

Si aucun état des lieux contradictoire amiable ne peut être établi, l’une des parties peut saisir un commissaire de justice. Celui-ci convoque les parties selon la procédure prévue par la loi.

L’état des lieux remplace-t-il les diagnostics de location ?

Non. Le constat locatif est distinct du DPE et des autres documents du dossier de diagnostic technique de location.

Sources juridiques et pratiques

• Légifrance — article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Légifrance — décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ;
• ANIL — modalités, contenu et coût de l’état des lieux ;
• ANIL — frais d’un état des lieux amiable ou réalisé par un commissaire de justice.