DPE Bergues :
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Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire à Bergues pour toute vente et toute location, il reste valable dix ans et seul un professionnel certifié peut l’établir. Mais dans cette cité fortifiée de Flandre maritime devenue une destination à part entière, une catégorie de propriétaires est concernée par des obligations récentes que beaucoup ignorent encore : ceux qui louent en meublé de tourisme.

Meublés de tourisme : les obligations issues de la loi Le Meur

Un basculement réglementaire récent

Pendant longtemps, la location de courte durée échappait aux exigences énergétiques imposées à la location classique. Un studio classé G pouvait être proposé à la nuitée sans difficulté. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé cette situation en soumettant progressivement les meublés de tourisme à des obligations de performance.

Le texte s’applique par étapes depuis 2025, et plusieurs de ses effets sont désormais pleinement en vigueur.

La déclaration avec enregistrement, généralisée

Première conséquence pratique et universelle : la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, au plus tard le 20 mai 2026. Résidence principale ou secondaire, l’obligation vaut désormais partout.

Le DPE selon la situation de la commune

Deux régimes coexistent, et il faut savoir dans lequel on se trouve.

Si votre commune a instauré une autorisation de changement d’usage, cette autorisation ne peut être délivrée que sur production d’un DPE classé au moins E, et au moins D à partir de 2034. Le diagnostic devient donc une pièce du dossier déposé en mairie, pas une formalité postérieure.

Si votre commune n’a pas instauré cette autorisation, le maire conserve un pouvoir de contrôle : il peut demander au propriétaire de lui transmettre, dans un délai de deux mois, le DPE en cours de validité du meublé. Un propriétaire qui louerait un logement ne respectant pas les niveaux de performance exigés s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par local.

L’échéance de 2034 concerne tout le monde

C’est la disposition la plus structurante. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme, existants comme futurs, devront être classés entre A et D — un délai de dix ans ayant été laissé aux propriétaires en place pour se mettre en conformité.

Dix ans peuvent sembler lointains. Sur un bâti ancien intra-muros où atteindre la classe D suppose un programme de travaux complet, ils ne le sont pas.

Un raisonnement s’impose d’ailleurs aux propriétaires concernés. Passer d’une classe F ou G à une classe D sur une maison de ville ancienne ne se règle pas par un geste isolé : cela demande généralement d’enchaîner isolation de toiture, traitement de la ventilation, reprise des menuiseries et modernisation du chauffage. Étalé sur plusieurs années, ce programme se finance ; décidé en urgence à l’approche de l’échéance, il devient un mur. Faire établir le diagnostic dès maintenant permet de savoir où l’on se situe et de bâtir un calendrier réaliste plutôt que de subir une date.

L’exception qui rassure beaucoup de propriétaires

La location de votre résidence principale, dans la limite de cent vingt jours par an, reste hors du dispositif. Si vous louez votre propre logement pendant vos absences, ces obligations énergétiques ne s’appliquent pas à vous.

Dans le doute sur le régime applicable à votre bien, la mairie est l’interlocuteur à solliciter : c’est elle qui sait si Bergues a instauré ou non l’autorisation de changement d’usage.

Vente et location classique : vos obligations

Pour une vente

L’étiquette énergétique doit figurer sur l’annonce dès sa publication et le DPE être annexé au compromis puis à l’acte authentique. Il rejoint le dossier de diagnostic technique, aux côtés du constat de risque d’exposition au plomb — quasi systématique dans la ville close —, du repérage amiante, des états des installations électriques et gaz de plus de quinze ans, et du mesurage loi Carrez pour les lots en copropriété. Notre guide du DPE pour la vente détaille l’assemblage complet.

Pour une location à l’année

Le bailleur doit remettre un DPE valide à la signature du bail comme à son renouvellement, et le calendrier des passoires thermiques s’applique pleinement. Les règles applicables au DPE en location précisent les cas particuliers.

Validité et opposabilité

Dix ans, sauf travaux substantiels modifiant les caractéristiques thermiques. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur ou le locataire qui relève une erreur peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur.

Une ville close, un bâti contraint

Bergues est une place forte de Flandre maritime, ceinte de remparts et dominée par son beffroi. Le tissu intra-muros est dense, ancien, mitoyen : maisons de ville étroites et profondes, façades à pignon, briques et toitures de tuiles, avec des ouvertures mesurées côté rue.

Cette configuration commande les possibilités de travaux. L’isolation par l’extérieur est de fait écartée sur les façades sur rue, dont l’aspect est encadré. Le levier se déplace vers la toiture — souvent le poste le plus rentable —, la ventilation et le système de chauffage. Sur des maisons étroites et hautes, la mitoyenneté joue en revanche favorablement : deux parois latérales sur quatre ne sont pas déperditives, ce qui améliore le point de départ.

La commune se situe par ailleurs dans la plaine maritime flamande, territoire bas et drainé par un réseau de canaux. La nappe y est proche, et les maçonneries anciennes montées sans coupure de capillarité remontent l’humidité du sol. Un mur humide conduisant la chaleur mieux qu’un mur sec, la question de l’assainissement précède toujours celle de l’isolation.

Ce point mérite une attention redoublée sur un logement destiné à la location saisonnière. Un meublé occupé par intermittence, chauffé de façon discontinue et souvent fermé plusieurs semaines d’affilée, accumule l’humidité sans que personne le constate. Entre deux séjours, une ventilation qui fonctionne en continu vaut mieux qu’un chauffage coupé net : c’est autant une question de conservation du bien que de confort pour les occupants suivants.

Prix d’un DPE à Bergues

Aucune réglementation n’encadre les tarifs des diagnostics : chaque cabinet fixe librement ses prix. Le devis dépend de la surface habitable, de l’année de construction, du nombre de systèmes à relever et de l’accessibilité des combles et des caves.

Pour un meublé de tourisme, le DPE est une dépense ponctuelle valable dix ans, à rapporter au risque d’amende encouru en son absence. Regrouper les diagnostics en une seule visite reste par ailleurs le levier d’économie le plus simple. Notre guide des tarifs des diagnostics immobiliers détaille les combinaisons selon le projet.

Coefficient électrique 1,9 : ce qui a changé au 1er janvier 2026

Le DPE ne mesure pas la consommation facturée mais l’énergie primaire. Jusqu’à fin 2025, un kilowattheure d’électricité comptait pour 2,3 kilowattheures d’énergie primaire ; depuis le 1er janvier 2026, en application de l’arrêté du 13 août 2025, ce coefficient est ramené à 1,9.

À consommation identique, un logement chauffé à l’électricité gagne donc mécaniquement en note. Le point intéresse particulièrement les propriétaires de meublés : beaucoup de petits logements de centre ancien, convertis en location de courte durée, sont chauffés électriquement. Un bien qui plafonnait en F peut remonter, et changer de statut au regard des échéances décrites plus haut. Cela vaut la peine d’être vérifié par un diagnostic actualisé plutôt que supposé.

Les logements restés au fioul demeurent en revanche doublement pénalisés, par leur consommation et par leur facteur d’émission de gaz à effet de serre.

Passoires thermiques : deux calendriers à ne pas confondre

Pour la location classique à l’année : interdiction des logements classés G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034, avec gel des loyers pour les classes F et G. Pour les meublés de tourisme, c’est l’échéance de 2034 et le seuil de la classe D qui constituent l’horizon principal, avec les règles de changement d’usage décrites plus haut.

Dans les deux cas, la vente reste entièrement libre. Un bien en monopropriété classé F ou G mis en vente doit toutefois être accompagné d’un audit énergétique réglementaire, document précieux ici puisqu’il chiffre les scénarios permettant d’atteindre une classe cible. Notre guide du propriétaire de passoire thermique détaille les arbitrages.

État des risques et vérifications complémentaires

L’état des risques et pollutions est obligatoire au dossier de vente comme de location, valable six mois, et recense les aléas propres à votre parcelle. Dans une plaine maritime basse, drainée artificiellement et proche du littoral, sa lecture attentive n’a rien d’une formalité.

Les zonages termites et mérule, quant à eux, sont fixés commune par commune par arrêté préfectoral et ne se déduisent jamais d’un département entier. Sur un bâti ancien humide, faites confirmer la situation de votre adresse auprès de la préfecture avant la vente plutôt que de vous fier à une source commerciale.

Déroulé de l’intervention et documents à préparer

Comptez de quarante-cinq minutes à deux heures selon le bien. Le diagnostiqueur relève les surfaces déperditives, la nature et l’épaisseur des isolants, les menuiseries, le chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. La méthode conventionnelle dite 3CL s’impose et ne dépend pas des habitudes des occupants.

Réunissez avant la visite les factures de travaux d’isolation, les descriptifs de menuiseries, les notices des équipements et les plans. Sur une maison de ville mitoyenne, signalez précisément les mitoyennetés : elles déterminent quelles parois sont comptées comme déperditives, et sur un bâti étroit et haut, cela pèse beaucoup.

Le rapport est enregistré auprès de l’ADEME avec un numéro à treize caractères. Pour tout DPE réalisé depuis juillet 2021, l’attestation officielle se télécharge gratuitement sur l’observatoire de l’ADEME : aucun prestataire n’est fondé à vous la facturer.