Le diagnostic structurel est-il obligatoire avant toute vente immobilière ? Non. Le décret n°2025-814 du 12 août 2025 n’a pas créé un diagnostic supplémentaire à joindre systématiquement au dossier de diagnostic technique du vendeur.
L’obligation concerne certains bâtiments d’habitation collectifs âgés d’au moins quinze ans, uniquement lorsqu’ils se trouvent dans un secteur délimité par une délibération communale. La vente d’un appartement ne déclenche donc pas, à elle seule, la réalisation de ce diagnostic.
Réponse courte
Pourquoi le diagnostic structurel a-t-il été créé ?
La loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a donné aux communes un nouvel outil de prévention des risques d’effondrement. L’objectif est d’identifier les désordres qui portent atteinte à la solidité d’un bâtiment collectif et d’évaluer les risques pour les occupants et les tiers.
Le décret du 12 août 2025 précise les secteurs concernés, les délais, le contenu du rapport ainsi que les compétences, l’assurance et l’indépendance exigées du professionnel.
Le dispositif est codifié à l’article L.126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Quels immeubles peuvent être concernés ?
L’obligation ne s’applique pas indistinctement à tous les logements anciens. Plusieurs conditions doivent être réunies.
- Il doit s’agir d’un bâtiment d’habitation collectif.
- Un délai de quinze ans doit être écoulé depuis la réception des travaux de construction.
- Le bâtiment doit être situé dans un secteur délimité par le conseil municipal.
- Le secteur doit être caractérisé par une proportion importante d’habitat dégradé ou par une concentration d’habitat ancien susceptible de présenter des fragilités structurelles.
Les périmètres sont annexés au plan local d’urbanisme, au document d’urbanisme qui en tient lieu ou à la carte communale. Une simple ancienneté supérieure à quinze ans ne suffit donc pas à rendre le diagnostic obligatoire.
Comment savoir si un bâtiment est dans un secteur concerné ?
Le propriétaire, le syndic ou le copropriétaire doit consulter les délibérations de la commune et les annexes du document d’urbanisme. En cas de doute, le service urbanisme de la mairie peut confirmer si l’adresse se trouve dans un périmètre soumis au diagnostic structurel.
Il ne faut pas déduire l’existence d’une obligation à partir de l’âge du centre-ville, de l’aspect de l’immeuble ou de sa localisation dans une région donnée. Seule la délimitation communale rend le dispositif applicable au secteur.
Quand faut-il réaliser le diagnostic structurel ?
Un délai de dix-huit mois après la notification
Lorsqu’un périmètre est adopté, le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires doit transmettre le rapport à la commune au plus tard dix-huit mois après la notification de la délibération ou après la date la plus tardive de son affichage, selon les modalités réglementaires.
Le délai ne dépend donc ni de la mise en vente d’un lot ni de la signature d’un compromis.
Un renouvellement au moins tous les dix ans
Le diagnostic doit ensuite être réalisé au moins une fois tous les dix ans tant que le bâtiment reste soumis au dispositif. Une expertise complémentaire peut naturellement être nécessaire plus tôt si des désordres apparaissent ou évoluent, mais cette situation relève de la sécurité du bâtiment et non du seul calendrier réglementaire.
Que se passe-t-il en cas d’absence de transmission ?
Si le diagnostic ou le document pouvant en tenir lieu n’est pas transmis, le maire peut demander au propriétaire ou au syndic de le produire. À défaut de transmission dans le mois suivant cette demande, la commune peut le faire réaliser d’office et récupérer les frais auprès du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.
Le projet de plan pluriannuel de travaux peut-il remplacer le diagnostic ?
Oui, dans certaines copropriétés. Pour un immeuble soumis au statut de la copropriété et destiné totalement ou partiellement à l’habitation, l’obligation peut être satisfaite par un projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT.
Cette équivalence n’est valable que si le PPPT est élaboré par une personne justifiant des compétences et garanties exigées pour le diagnostic structurel. Le syndic transmet alors le projet à la commune dans le même délai.
Il ne faut pas confondre le diagnostic structurel, le PPPT et le diagnostic ou audit énergétique : leurs objectifs, leurs champs d’application et leurs professionnels compétents ne sont pas identiques.
Que contient le diagnostic structurel ?
Le professionnel procède à une inspection visuelle intérieure et extérieure du bâtiment afin de relever les désordres apparents. Il établit ensuite un rapport numérique.
Les informations minimales du rapport
- l’identité, les qualifications et l’assurance de la personne ayant réalisé la mission ;
- la localisation et l’implantation de l’immeuble, notamment les situations de mitoyenneté ;
- le type de construction, l’année de construction, le nombre d’étages, la présence d’un sous-sol et la superficie ;
- la description des éléments structurels examinés et des désordres observés ;
- la description des derniers travaux réalisés et l’analyse de leur incidence éventuelle sur la stabilité et la solidité.
Les recommandations éventuelles
Lorsque les constats le justifient, le rapport peut recommander des investigations complémentaires, des mesures de sécurisation avant travaux ou une liste hiérarchisée de travaux. Le diagnostic initial ne constitue donc pas nécessairement une étude complète avec sondages destructifs, calculs ou examen de toutes les fondations.
Le texte complet des modalités figure dans le décret n°2025-814 du 12 août 2025.
Qui peut réaliser le diagnostic ?
Cette mission ne correspond pas à une extension automatique de la certification d’un diagnostiqueur immobilier classique. Elle doit être confiée à une personne physique, une personne morale ou un groupement disposant des compétences et garanties prévues par le décret.
Compétences et qualifications
Le professionnel doit maîtriser notamment les systèmes constructifs, la stabilité et la solidité des bâtiments, les fondations, la géotechnique, les matériaux et les pathologies du bâtiment.
Il doit justifier l’une des qualifications réglementaires prévues :
- un diplôme de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de cinq ans dans les techniques du bâtiment, la construction, le génie civil ou la géotechnique, accompagné d’au moins deux ans d’expérience professionnelle dans l’un de ces domaines ;
- un titre professionnel de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment ;
- une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans ce domaine.
Assurance et indépendance
La personne chargée du diagnostic doit être couverte par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le décret fixe une garantie minimale de 1 000 000 € par sinistre et de 1 500 000 € par année d’assurance.
Elle doit également remettre une attestation sur l’honneur concernant son impartialité et son indépendance. Elle ne peut recevoir ni accorder d’avantage lié au propriétaire, au syndic ou à une entreprise susceptible d’effectuer les travaux préconisés.
Le diagnostic structurel doit-il être joint au DDT de vente ?
Non, pas au titre de ce nouveau dispositif. La liste réglementaire du dossier de diagnostic technique annexé à la vente ne comprend pas le diagnostic structurel de l’article L.126-6-1.
Le vendeur doit continuer à réunir les diagnostics applicables au bien : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, état des risques, assainissement ou bruit selon la situation. Consultez notre page sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente.
Dans une copropriété concernée, l’existence d’un rapport structurel, d’un PPPT, de travaux votés ou de désordres connus peut néanmoins constituer une information importante pour l’acquéreur. Le vendeur doit se rapprocher du syndic et du notaire afin de réunir les documents de copropriété et d’apprécier les informations à communiquer.
La base légale du DDT de vente peut être consultée dans l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Que faire si des fissures ou des déformations apparaissent ?
L’absence de périmètre communal ne signifie pas qu’un désordre visible peut être ignoré. Des fissures évolutives, un affaissement, une déformation importante, une chute d’éléments ou des bruits inhabituels peuvent nécessiter une expertise rapide.
- signaler immédiatement les désordres au propriétaire ou au syndic ;
- conserver des photographies datées et noter leur évolution ;
- éviter toute intervention susceptible d’aggraver le désordre ;
- solliciter un bureau d’études structure, un ingénieur ou un architecte qualifié ;
- en présence d’un danger immédiat, éloigner les occupants et alerter les services d’urgence ainsi que la mairie.
Il ne faut pas attendre une vente, une assemblée générale ou une obligation décennale lorsque la sécurité des personnes paraît menacée.
Combien coûte un diagnostic structurel ?
Le décret ne fixe pas de tarif national. Le coût dépend notamment de la taille et de la complexité du bâtiment, du nombre de niveaux, des documents disponibles, de l’accessibilité des parties communes et des investigations complémentaires éventuellement nécessaires.
Pour comparer les offres, le propriétaire ou le syndic doit demander un devis précisant le périmètre de la mission, les compétences des intervenants, l’assurance, les délais, les accès requis et la nature du rapport remis.
Questions fréquentes
Est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Non. La vente ne déclenche pas automatiquement le diagnostic structurel. Le dispositif concerne les bâtiments collectifs situés dans un périmètre défini par la commune.
Toutes les copropriétés de plus de quinze ans sont-elles concernées ?
Non. L’âge du bâtiment est une condition nécessaire, mais il doit également se trouver dans un secteur délimité par délibération communale.
À quelle fréquence doit-il être renouvelé ?
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit une réalisation au moins une fois tous les dix ans pour les bâtiments soumis à l’obligation.
Le PPPT peut-il suffire ?
Oui, pour les immeubles en copropriété concernés, si le PPPT est élaboré par une personne possédant les compétences et garanties réglementaires et s’il est transmis à la commune dans les délais.
Un diagnostiqueur DPE peut-il réaliser cette mission ?
Pas du seul fait de sa certification DPE. Il doit justifier séparément des qualifications, compétences, assurances et garanties d’indépendance prévues par le décret sur le diagnostic structurel.
EDL Diagnostic réalise-t-il le diagnostic structurel ?
Cette page présente la réglementation et ne constitue pas une offre de diagnostic structurel. Pour cette expertise, vérifiez d’abord l’obligation auprès de la commune puis sollicitez un bureau d’études ou un professionnel répondant aux exigences du décret.
Préparer une vente immobilière
Si vous préparez une vente, EDL Diagnostic peut vous accompagner pour identifier et réaliser les diagnostics immobiliers du DDT applicables à votre bien. Le diagnostic structurel, lorsqu’il est requis par une commune, relève d’une mission distincte confiée à un professionnel spécialement qualifié.
Article informatif fondé sur les textes en vigueur. Les décisions communales et la situation de chaque immeuble doivent être vérifiées auprès de la mairie, du syndic et du notaire.